Bất cập 100% đất ở và chọn nhà đầu tư

Đất công viên mạnh ai nấy chiếm!
Giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội
Đất công ở Sài Gòn: Nhà kho thành quán bia, đất vàng thành nơi đổ rác

Kể từ ngày 1-7-2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến tháng 8-2018, Sở Xây dựng trình và đã được Ủy ban nhân dân TP chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc công nhận chủ đầu tư đối với 170 dự án địa ốc nhà ở thương mại (NoTM). Phần lớn dự án địa ốc này trước đây đã được Ủy ban nhân dân TP cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở (cũ).

Trong đó bao gồm 44 dự án địa ốc có quyền sử dụng đất ở, chỉ chiếm mật độ 25,9% (bản chất tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ một số ít dự án địa ốc có diện tích nhỏ tại các quận nội thành mới có 100% diện tích đất ở). 126 dự án địa ốc còn lại có quỹ đất hỗn hợp, chỉ chiếm mật độ 74,1%, đa số ở các quận ven và huyện ngoại thành, có lý do do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyện dụng (trong số này có 51 dự án địa ốc đến nay đã hết thời hiệu – thời hạn để đã đi vào hoạt động các thủ tục đầu tư được quy định trong 12 tháng).

Những xung đột nảy sinh:

1. Từ tháng 9-2018 đến nay, toàn bộ dự án địa ốc NoTM có quỹ đất hỗn hợp (kể cả 51 dự án địa ốc đã hết thời hiệu), đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch – Đầu tư (KH-ĐT) để trình Ủy ban nhân dân TP ban hành chọn lọc chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Như vậy, toàn bộ dự án địa ốc đã có chọn lọc chủ trương đầu tư trước đây của Ủy ban nhân dân TP, kể cả các dự án địa ốc có quỹ đất hỗn hợp đều làm lại thủ tục mới được công nhận chủ đầu tư, và phê duyệt quy hoạch chi tiết mật độ 1/500.

2. Về thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án địa ốc có quỹ đất hỗn hợp, ngày 4-9-2018, Sở Xây dựng đã có Văn bản 10580/SXD-PTĐT, báo cáo Ủy ban nhân dân TP về việc chọn lọc chủ đầu tư dự án địa ốc NoTM bằng bề ngoài chỉ định chủ đầu tư, do Luật Nhà ở yêu cầu phải có quyền sử dụng đất ở (100% đất ở).

Sở Xây dựng cũng đã báo cáo rà soát, tổng hợp các trường hợp dự án địa ốc NoTM có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyện dụng trên địa bàn TP, và đã dự thảo nội dung Văn bản yêu cầu Ủy ban nhân dân TP báo cáo Chính phủ theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng (tại Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19-10-2017 của Văn phòng Chính phủ).

3. Trong một xung đột khác, ngày 27-6-2019, Sở Tài nguyên-Môi trường (TN-MT) đã có Văn bản 5039/STNMT-QLĐ báo cáo Ủy ban nhân dân TP 2 nội dung: Vướng mắc giai đoạn này không phải là khái niệm “quyền sử dụng đất ở hợp pháp” theo kiến nghị của Sở Xây dựng, mà là khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư.

Theo đó, trường hợp công ty có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, sau khi được Ủy ban nhân dân TP công nhận là chủ đầu tư, sẽ triển khai bước tiếp theo là trình phê duyệt quy hoạch chi tiết mật độ 1/500. Tuy nhiên, theo chọn lọc chủ trương đầu tư, công ty là nhà đầu tư không phải là “chủ đầu tư”, nên công ty không đã đi vào hoạt động được hồ sơ xin giao đất.

4. Xung đột này kéo theo rắc rối khác. Theo Khoản 3, Điều 20 Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14-1-2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư cách tân và phát triển thành phố, quy định sau khi được chọn lọc, chủ đầu tư dự án địa ốc có trách nhiệm lập hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư theo quy định tại Điều 26 của nghị định này, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tham khảo chọn lọc chấp thuận đầu tư, hoặc trình cấp có thẩm quyền để chọn lọc chấp thuận đầu tư thực hiện dự án địa ốc theo quy định tại các Điều 21, 22, 23, 24 và 25 của Nghị định này. Trong khi đó, việc thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư chỉ được thực hiện sau khi nhà đầu tư được công nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp và được công nhận chủ đầu tư dự án địa ốc.

Qua thực tại triển khai thực hiện thủ tục đầu tư các dự án địa ốc cách tân và phát triển NoTM, nhà đầu tư chẳng thể chắc chắn được quyền sử dụng đất ở hợp pháp do khu đất dự án địa ốc có lý do đất chủ yếu là bồi thường đất nông nghiệp hoặc sử dụng đất chuyện dụng. Trong khi đó, các dự án địa ốc này đã được Ủy ban nhân dân TP chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũ, theo các chọn lọc giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân TP, hoặc chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất đã có quyền sử dụng đất ở.

Và cách hiểu khác nhau?

Từ năm 2016 đến nay, Ủy ban nhân dân TP, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT, Bộ Tư pháp đã có nhiều báo cáo lên Chính phủ yêu cầu giải quyết vướng mắc do quy định dự án địa ốc NoTM phải có 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư.

Xem xét chủ kiến của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT và Bộ Tư pháp, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã có chủ kiến chỉ đạo giải quyết vướng mắc này tại Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19-10-2017 của Văn phòng Chính phủ:

1. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh rà soát, tổng hợp các trường hợp đang sử dụng đất trên địa bàn TP có lý do do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyện dụng, cung cấp một trong các điều kiện sau: (i) đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; (ii) hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án địa ốc xây nhà ở; (iii) hoặc đã được ghi trong chọn lọc thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án địa ốc đầu tư xây nhà ở.

2. Trên cơ sở kết quả rà soát nêu trên của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, giao Bộ TN-MT chủ trì, phối hợp Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính tìm hiểu, xây văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo bề ngoài chỉ định, hoặc chỉ định nhà đầu tư đối với dự án địa ốc đầu tư xây nhà ở có tính chất đặc thù, riêng lẻ chắc chắn cơ sở pháp lý trong các bước thực hiện.

Như vậy, cách hiểu của Sở TN-MT như trên chưa thật chính xác. Chúng tôi thống nhất chủ kiến với Sở Xây dựng tại Văn bản 10580/SXD-PTĐT ngày 4-9-2018; chủ kiến của Bộ Xây dựng tại Mục 2 Văn bản 805/BXD-QLN ngày 5-5-2016 và chủ kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng tại Văn bản 11153/VPCP-CN.

Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

Blog.webb.vn – Theo SGGP

Xem thêm tin tức tại đây Blog Webb.vnBlog Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: