Chấn chỉnh pháp lý các dự án bất động sản: Cần công khai cho dân biết

“Đánh thức” những dự án “ngủ quên”
Không gian sống xanh mát tại khu căn hộ chung cư cao cấp KingDom Riverside
Khu đất 1 tỷ đồng/m2 liên quan sai phạm của ông Nguyễn Thành Tài

Sau sự việc Ủy ban nhân dân TP.HCM cho rà soát các thủ tục thực hiện dự án nhà ở, người mua BDS hoang mang không biết dự án nhà ở mình mua có “dính” phải những thiếu sót về thủ tục pháp lý hay không.

TP.HCM đã rà soát và chấn chỉnh tính pháp lý của các dự án nhà ở BDS có lý do đất công Ảnh: QUANG ĐỊNH

Theo nghiên cứu của Tuổi Trẻ, một số “công thức” vi phạm về thủ tục khi chọn lọc chủ đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư các dự án nhà ở GĐ 2013-2016 đã được Kiểm toán Nhà nước chỉ ra trong báo cáo kiểm toán năm 2017 tại 63 dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM.

Chỉ định thay cho cho đấu thầu

Trong đó nêu rõ một số dự án nhà ở được Ủy ban nhân dân TP.HCM chọn lọc, chấp thuận chủ đầu tư theo bề ngoài chỉ định, không qua đấu thầu, đấu giá theo quy định của Luật đầu tư.

Theo quy định, với dự án nhà ở cách tân và phát triển nhà ở thương mại phải đấu thầu chọn chủ đầu tư tại khu vực chưa thực hiện giải phóng mặt bằng và đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực đã thực hiện giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, rất nhiều dự án nhà ở được chọn lọc, chấp thuận chủ đầu tư theo bề ngoài chỉ định.

Kiểm toán Nhà nước chỉ rõ GĐ 2013-2016, việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án nhà ở khu thành phố trên địa bàn TP.HCM chủ yếu thông qua bề ngoài chỉ định trực tiếp, theo yêu cầu của nhà đầu tư.

Vì giao chỉ định nên khi tính tiền sử dụng đất, các cơ quan công dụng phải làm thủ tục “định giá đất”. Ở khâu định giá đất, thường các sai phạm xảy ra khi thu thập tin tức để định giá đất không đúng giá thị trường, không thích hợp với thực tại đang sử dụng đất, chưa phân tích hết giá trị lợi thế của khu đất dẫn đến thất thu tiền sử dụng đất, thiệt hại cho ngân sách.

Theo giám đốc Sở Tài chính TP.HCM Phan Thị Thắng, qua rà soát sở đã trình Ủy ban nhân dân TP yêu cầu hủy bỏ 300 chọn lọc, công văn chỉ định bán các mặt bằng, nhà đất công cho tổ chức, cá nhân và đưa vào bán đấu giá theo quy định.

Cho chuyển mục đích ngoài danh mục

Vi phạm trong thủ tục chấp thuận, công nhận dự án nhà ở chưa dừng lại ở đó. Theo quy chế tài chính phục vụ di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch phải nằm trong danh mục di dời do Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân TP chọn lọc mới được tính toán phương án di dời cơ sở sản xuất và xử lý khu đất.

Nhưng Ủy ban nhân dân TP đã công nhận, chấp thuận đầu tư thực hiện nhiều dự án nhà ở tại khu đất không có chọn lọc di dời cơ sở nhà, đất gây ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời theo quy hoạch xây thành phố của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cũng theo quy chế này, công ty di dời chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất khi cung cấp đồng thời các điều kiện.

Thế nhưng một số dự án nhà ở được chấp thuận cho công ty đang quản lý sử dụng thuê trả tiền hằng năm liên doanh với nhà đầu tư khác hình thành pháp nhân mới để thực hiện dự án nhà ở đầu tư có chuyển mục đích sử dụng đất nhưng vốn góp thấp hơn 26% vốn điều lệ, tạo sơ hở, gây thất thoát tài sản nhà nước.

Dữ liệu: Tiến Long – Đồ họa: TẤN ĐẠT

Cần công khai tin tức pháp lý của dự án nhà ở

Ông Nguyễn Hoàng Anh mua căn hộ trong dự án nhà ở trên đường Bến Vân Đồn (Q.4) có lý do của công ty nhà nước. Khi nghe tin vô vàn dự án nhà ở bị Ủy ban nhân dân TP tạm ngưng để rà soát pháp lý, ông và những người hàng xóm cũng lo lắng.

Bởi nếu rà soát có thể bị đóng băng giao dịch, các bước cấp giấy chủ quyền cho dự án nhà ở sẽ chậm lại, người đang vay bank lo bank sẽ thu hồi nợ sớm… Ông Anh đã tận dụng tối đa các mối quan hệ để hỏi thăm hiện trạng pháp lý của dự án nhà ở. “Chưa biết thế nào nhưng có tin tức để giải tỏa lo lắng nhưng vẫn hơn” – ông Hoàng Anh nói.

Còn bà Trần Thị Nguyệt Nhi đang “ôm” đến bốn căn hộ ở các dự án nhà ở khác nhau ở quận 4, 5 cũng đứng ngồi không yên. “Nếu dính dự án nhà ở bị rà soát, bank ngưng giao dịch, những căn hộ của tôi không sang tên được thì phải bán giấy tay, phải hạ giá mới có người mua. Coi như lợi nhuận đầu tư mấy năm nay đổ sông đổ biển…” – bà Nhi lo lắng.

Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến:

Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến

Sẽ có phần mềm tra cứu tin tức dự án nhà ở

Từ trước tới nay TP nhưng vẫn công khai thực hiện các thủ tục đầu tư các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP. Tuy nhiên, việc công khai chưa được đầy đủ và kịp thời về pháp lý và các bước đầu tư dự án nhà ở dẫn đến một số chủ đầu đã bán căn hộ cho người dân nhưng vẫn đi cầm cố; thế chấp nhưng vẫn bán cho người dân; vi phạm các cam đoan xây các công trình, tiện ích trong dự án nhà ở… Người dân có ít kênh chính thống từ cơ quan nhà nước để nghiên cứu dẫn đến có thể gặp một số rủi ro khi mua nhà.

Vì vậy, Ủy ban nhân dân TP sẽ chỉ đạo Sở Xây dựng phối hợp với Sở Thông tin – truyền thông và các sở, ngành liên quan xây phần mềm để công khai minh bạch tin tức về hiện trạng pháp lý, các bước thực hiện các dự án nhà ở này. Qua phần mềm, người dân được tiếp cận các văn bản chứng minh pháp lý nhà đầu tư như chọn lọc công nhận chủ đầu tư, giấy phép xây, pháp lý mua bán…

Mặt khác, cơ quan quản lý kịp thời công khai các chủ đầu tư có dấu hiệu làm trái quy định hoặc có dấu hiệu đưa tin tức sai lệch. Người dân, cơ quan công dụng từ các tin tức này có thể giám sát, giúp phát hiện các thiếu sót, vi phạm trong các bước thực hiện dự án nhà ở. Trước mắt phần mềm sẽ cập nhật tin tức các dự án nhà ở mới, còn những dự án nhà ở đã thực hiện trước đây sẽ được cập nhật sau.

PGS.TS Phạm Duy Nghĩa (Đại học Fulbright Việt Nam):

PGS.TS Phạm Duy Nghĩa (Đại học Fulbright Việt Nam)

Phải cẩn thận khi xử lý

Từ khu đất công, quản lý bởi cơ quan nhà nước và vì mục đích công cộng, để trở thành tài sản của cá nhân hoặc công ty cần trải qua nhiều bước khác nhau như xác định quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chọn nhà đầu tư, gọi thầu, đấu giá…

Cuối cùng, công ty sẽ ký hợp đồng thuê đất, đã đi vào hoạt động các thủ tục pháp lý để có giấy phép đầu tư, giấy phép xây để áp dụng xây dựng. Những quy trình này thực chất là dân sự, tuân theo quan hệ hợp đồng.

Nhưng khi thanh tra hoặc kiểm toán, người ta chưa quyên tâm tới khía cạnh dân sự, có nghĩa là những hợp đồng mà công ty đã ký với cơ quan nhà nước để được thuê đất hoặc giao đất làm dự án nhà ở. Sau đó khi triển khai dự án nhà ở thương mại, công ty lại ký những hợp đồng chuyển nhượng, mua bán với người dân.

Cần xác định rằng các bước thanh tra chỉ có thể xác định trách nhiệm hành chính ở một hoặc một số khâu trong các bước với hàng chục bước phức tạp nói trên. Và kết quả thanh tra, kiểm tra chỉ có thể giải quyết những hậu quả pháp lý của riêng khâu đó. Những chọn lọc thanh tra, kiểm toán chẳng thể giải quyết quy trình chính trị, dân sự và hậu quả của chúng.

Nếu sai phạm về hành chính thì TP chỉ xử lý những hậu quả pháp lý về mặt hành chính. Không thể dùng những chế tài hành chính để giải quyết nhằm đạt công bằng, bình đẳng, thỏa đáng cho những rắc rối của quy trình chính trị hoặc dân sự.

Bởi lẽ, thường khi áp dụng một dự án nhà ở lớn, công ty phải có đủ hồ sơ pháp lý, đã được cơ quan nhà nước cho phép, họ có thể cũng đã đã đi vào hoạt động nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Mặt khác, người dân cũng mua nhà dựa trên những pháp lý hợp pháp theo quy định. Nếu can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính, gây không an ninh cho môi trường kinh doanh, một cái sai có thể dẫn tới vô vàn sai phạm khác, mà cuối cùng TP có thể trở thành người bị kiện.

Nếu cố ý làm sai và có dấu hiệu tư lợi, công chức vi phạm có thể bị khởi tố. Mặt khác, nhà đầu tư đã bỏ tiền vào dự án nhà ở, nếu họ không có lỗi hoặc không chứng minh được rằng họ có lỗi thì chẳng thể bắt công ty chịu trách nhiệm cho sai sót từ phía chính quyền. Càng chẳng thể bắt người dân, như là người mua các sản phẩm BDS, phải chịu trách nhiệm cho sai phạm của công chức. Sự ngay tình, ích lợi của người tham dự các giao dịch dân sự phải được bảo vệ.

Bởi lẽ đó, phải tính toán cho thật kỹ, chẳng thể chỉ lấy nguyên do sai phạm hành chính như căn cứ để hủy các hợp đồng với công ty. Chỉ khi công ty có dấu hiệu cố tình làm trái pháp luật, cùng với công chức cố ý sai phạm, chứng minh được một cách rõ nét thì mới có thể xét đến việc vô hiệu hợp đồng, hủy cam đoan trước đó và hi vọng thu hồi được dự án nhà ở.


(KHÁNH YÊN – TIẾN LONG)

Sai của chính quyền, dân chịu hậu quả

Một lô đất ven biển Đà Nẵng rộng 12ha là đất thương mại dịch vụ nhưng được cấp sổ đỏ là đất lâu dài trái quy định Luật đất đai – Ảnh: H.K.

Hàng ngàn lô đất thương mại dịch vụ, đa số nằm ở quận trung tâm TP Đà Nẵng, từ năm 2012 về trước được chính quyền TP Đà Nẵng chuyển quyền, cấp “sổ đỏ” với thời hạn đất ở lâu dài cho người dân, công ty nay trở thành “khúc xương” khó giải quyết.

Bởi lẽ, các lô đất này được cấp “sổ đỏ” với thời hạn lâu dài, trong lúc mới đây Thanh tra Chính phủ cho rằng bởi thế là trái quy định pháp luật, bởi mục đích sử dụng đất này chỉ được cấp “sổ đỏ” có thời hạn sử dụng 50 năm.

Sai phạm này đang khiến cho chính quyền đau đầu về việc khắc phục hậu quả, khi người dân cho rằng những sai phạm này xuất phát từ chính quyền nên chủ sở hữu của các lô đất không đón nhận. Những lô đất đã chuyển nhượng qua lại rất nhiều lần cho nhà đầu tư thứ cấp nên chủ đất cũng không hợp tác.

Nằm trong diện này, hiện có hàng ngàn hộ dân và công ty đã mua đất điêu đứng bởi chính quyền Đà Nẵng muốn sửa thời hạn sử dụng đất trong sổ đỏ từ lâu dài thành thời hạn chỉ còn 50 năm. Trường hợp hộ dân và công ty không tự nguyện sửa lại “sổ đỏ” thì không được công chứng, mua bán đất, tài sản trên đất.

Theo một lãnh đạo Sở Tài nguyên – môi trường, việc chính quyền TP Đà Nẵng trước đây cấp “sổ đỏ” các loại đất này có thời hạn lâu dài đã được Thanh tra Chính phủ kết luận là sai quy định.

Vừa qua Chính phủ đã họp và yêu cầu TP Đà Nẵng thực hiện theo kết luận của Thanh tra Chính phủ là điều chỉnh thời hạn “sổ đỏ” các loại đất này còn lại 50 năm. Theo vị này thì đây là một sai sót có tính chất của “quá khứ” nên bây giờ việc xử lý cực kỳ gặp khó.

Vẫn theo vị này, dù rất gian nan nhưng việc khắc phục các sai phạm đất đai đang được áp dụng khẩn trương theo chỉ đạo của trung ương. Đến nay, sở đã thực hiện điều chỉnh thời hạn sử dụng đất từ lâu dài xuống 50 năm được 92 trường hợp.

“Có thể thấy rằng việc để xảy ra sai sót như trên là trách nhiệm của Ủy ban nhân dân TP Đà Nẵng các nhiệm kỳ trước đây, từ năm 2012 về trước. Chính quyền TP cũng đã nhận thiếu sót và xử lý trách nhiệm của mình theo yêu cầu của Chính phủ.

Tuy nhiên, trong mỗi bối cảnh lịch sử khác nhau đều có những hạn chế, tồn tại nhất định. Vì vậy yêu cầu Thủ tướng quyên tâm tham khảo, chỉ đạo các cơ quan hữu quan cùng tháo gỡ vướng mắc, tồn tại” – ông Nguyễn Bá Sơn, phó trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP Đà Nẵng, nói.


(HỮU KHÁ – VIỆT HÙNG)


Diaoconline.vn – Theo Báo TTO

Xem thêm tin tức tại đây Blog Webb.vnBlog Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: