Có hay không hình thành “bong bóng” bất động sản?

Điểm sáng mới của thị trường BĐS phía Tây Hà Nội
Kinh doanh bất động sản, đạo đức phải trước luật
Hải Phòng đề xuất xây thêm cầu vượt biển 7.000 tỷ

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, năm 2019 sẽ có sự dịch chuyển nguồn vốn từ chứng khoán sang trọng BDS và nguy cơ từ 2021 đến 2023 sẽ xảy ra bong bóng BDS.

Từ đầu năm 2019, các bank đã giảm mật độ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%. Chưa dừng lại ở đó, chủ trương của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là tiếp tục siết chặt tín dụng BDS (bất động sản) khi đưa ra công đoạn giảm mật độ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 35% vào năm 2020 và 30% trong GĐ sau đó, đồng thời có thể nâng hệ số rủi ro với cho vay kinh doanh bất động sản lên 250 – 300%.

Tín hiệu tích cực

Mới đây, dự thảo thay cho thế Thông tư 36 vừa được NHNN lấy chủ kiến sửa đổi với quy định các khoản vay mua nhà đất, căn hộ đẳng cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ tiến hành hệ số rủi ro lên tới 150%, khiến thị trường bất động sản “đứng ngồi không yên”.

Trước các quy định này, Ts. Võ Trí Thành – chuyên gia kinh tế, cho rằng trước mắt, các công ty có thể sẽ gặp gặp khó nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường cách tân và phát triển lành mạnh và ổn định.

Theo Ts. Thành, muốn biết thị trường bất động sản cách tân và phát triển lành mạnh hay rủi ro phải nhìn vào tài chính bất động sản. Khi có những tác động đến thị trường bất động sản dẫn đến vỡ bong bóng, dấu hiệu đầu tiên của nó sẽ xuất hiện tại những nơi có dòng tiền đang đổ vào nhiều nhất, bởi khủng hoảng bất động sản gắn với khủng hoảng tài chính, dòng tiền vào bất động sản, thanh khoản của thị trường.

“Không nên vội vàng kết luận rằng việc thắt chặt tín dụng sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Nếu không kiểm soát nghiêm ngặt sẽ dẫn đến vỡ bong bóng, khi đó tất cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng”, ông Thành nhấn mạnh.

Mặt khác, theo ông Thành, mật độ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của các bank trước đây nhưng vẫn chỉ là 30%, sau đó mới được nâng lên 50% và giai đoạn này lại là 30%.

Điều đó cho thấy NHNN đã gắng sức kết hợp các phương pháp tín dụng để thích hợp với thị trường bất động sản, giúp thị trường cách tân và phát triển, hạn chế rủi ro.

Hy vọng với ba mục tiêu lớn nhất của NHNN giai đoạn này là ổn định kinh tế vĩ mô, góp phần thúc đẩy tăng trưởng trong đó có bất động sản và lành mạnh hệ thống bank, khi kinh tế địa cầu có xảy ra khủng hoảng, sức chống chịu của Việt Nam nhưng vẫn ở mức khá.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, bí kíp của các đợt khủng hoảng bất động sản trước đó, phân khúc chịu tác động nhiều nhất là bất động sản đẳng cấp. Đối với nhà ở trung cấp và rẻ tiền, đây là các phân khúc sự thật cần thiết với người tiêu dùng nên kể cả khi có khủng hoảng, phân khúc này nhưng vẫn sẽ có thanh khoản. Do đó, phân khúc cần hạn chế là bất động sản đẳng cấp, các căn hộ diện tích lớn, chi phí cao.

2021 – 2023: nguy cơ bong bóng?

Dưới góc nhìn của nhà quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng Nhà nước không có chính sách bán hàng hạn chế sự cách tân và phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ở từng phân khúc sẽ có những điều chỉnh vĩ mô khác nhau cho thích hợp, trong đó hạn chế sự cách tân và phát triển nóng tại một số phân khúc như bất động sản đẳng cấp.

Cũng theo ông Khởi, việc hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn có thể sẽ có gặp khó đối với công ty ban đầu. Nhưng việc siết tín dụng bất động sản cũng là thời cơ để các công ty cơ cấu lại sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và xác định lại chiến lược cách tân và phát triển ổn định, lâu dài.

Trước việc dòng tiền vào bất động sản giai đoạn này bị siết chặt, ông Nguyễn Trần Nam – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng thị trường bất động sản cách tân và phát triển thì bank sẽ được hưởng lợi rất lớn. Do đó, các bank không nên siết quá chặt hay quá hạn chế tín dụng, bởi cho đến nay, tất cả dòng vốn của kinh tế Việt Nam chủ yếu nhưng vẫn từ bank.

“Vấn đề là các bank phải kiểm soát chặt việc người vay có đủ khả năng trả nợ hay không. Nếu người dân vay trên 3 tỷ đồng nhưng họ có khả năng trả nợ thì vì nguyên nhân gì mà lại không cho vay. Không nên hạn chế tín dụng cho vay mua nhà mà nên hạn chế tín dụng cho vay mua đất”, ông Nam nói.

Lý do là bởi mua nhà kéo theo vô số các ngành nghề khác cách tân và phát triển như thi công, xi măng, sắt thép, trong những khi đó, người dân mua đất chủ yếu là “ngâm” ở đấy, lướt sóng kiếm lời.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa – nguyên Phó Chủ tịch Ủy Ban Giám sát Quốc gia, thị trường bất động sản Việt Nam tùy thuộc rất lớn vào thị trường tiền tệ. NHNN không nên kiểm soát quá hà khắc tín dụng vào bất động sản mà nên kiểm soát tổng tín dụng nhìn chung.

Theo dự báo của các chuyên gia tài chính địa cầu, tới đây sẽ có một sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang trọng thị trường bất động sản. Sự dịch chuyển này có thể bắt đầu từ năm 2019 và nhanh thì có thể kéo dài đến năm 2021, còn chậm thì đến năm 2023.

“Điều đó có nghĩa, GĐ từ năm 2021 – 2023 thị trường bất động sản sẽ lên đến đỉnh điểm và có nguy cơ xảy ra bong bóng”, ông Nghĩa nhận định.

Blog.webb.vn – Theo Vnmedia

Xem thêm tin tức tại đây Blog Webb.vnBlog Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: