“Đất ở” làm tắc nghẽn thị trường nhà ở

Cận cảnh 2 dự án chậm triển khai đến… hơn 20 năm!
TP.HCM: Điều tra 3 vụ việc tại Công ty Tân Thuận
Bất động sản cho thuê tại TP HCM hấp dẫn thứ hai toàn cầu

Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1-7-2015 đã làm thị trường BDS rơi vào cảnh thất vọng hơn khi nào hết. Chỉ một cụm từ “đất ở” đã khiến hơn 100 dự án bất động sản nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh rơi vào cảnh thất vọng, chủ đầu tư lao đao vì đổ quá nhiều vốn liếng nhưng dự án bất động sản chẳng thể triển khai được.

Khu đất 175 Phạm Hùng, quận 8. Ảnh: THÀNH TRÍ

“Đất ở” là đất gì?

Theo quy định của Luật Nhà ở, tại khoản 2 Điều 22, việc chọn lọc chủ đầu tư dự án bất động sản nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 bề ngoài: “Đấu giá quyền sử dụng đất”, hoặc “Đấu thầu dự án bất động sản có sử dụng đất”, hoặc “Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của luật này”. Tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì cty phải “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây nhà ở thương mại”. Tóm lại, nguyên do tắc nghẽn xuất phát chính từ cụm từ “đất ở” nêu trên, hay gọi nôm na là “đất ở hợp pháp”.

Trong khá nhiều văn bản kiến nghị của cty kinh doanh BDS gửi tới các cơ quan tính năng “khóc” rằng, quy định này gây cản trở dự án bất động sản cách tân và phát triển ở các khu thành thị mới, khu dân cư mới, kể cả khu dân cư nông thôn… Bởi lẽ, đa số các dự án bất động sản BDS sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyện dụng…

Là nạn nhân của “đất ở hợp pháp”, đại diện Công ty cổ phần Thương mại xuất nhập khẩu quận 8, cho thấy thêm, cty là chủ đầu tư dự án bất động sản Khu trung tâm thương mại – dịch vụ văn phòng và căn hộ tại số 175 Phạm Hùng, phường 4, quận 8. Công ty đã thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư tại Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, dự án bất động sản bị vướng quy định nhà đầu tư phải có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp”, thế là bị “đứng hình” phải chờ chỉ dẫn.

Lãnh đạo Công ty cổ phần Địa ốc Quốc Cường Gia Lai bức xúc: “Quy định về “đất ở hợp pháp” để chỉ định chủ đầu tư dự án bất động sản cách tân và phát triển nhà ở thương mại đã được chỉ dẫn và tiến hành theo kiểu “trói chân” các cty BDS trong thời gian vừa qua”.

Vì sao? Việc chấp thuận chủ đầu tư là bước đi đầu tiên để thực hiện tiếp các thủ tục triển khai dự án bất động sản. Để có quỹ đất làm dự án bất động sản, cty đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn, bao gồm vốn vay, vốn huy động giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác dự kiến đầu tư. Tuy nhiên, vì quỹ đất của cty không phải “đất ở hợp pháp”, thế là thủ tục hồ sơ bị dừng lại. Điều đó đẩy nhiều cty lâm vào cảnh gặp khó, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, mất thời cơ kinh doanh, dễ dẫn đến hiện trạng rơi vào nhóm nợ xấu, thậm chí đối mặt với nguy cơ phá sản.

Chờ Thủ tướng?

Phân tích rõ hơn về quy định “đất ở hợp pháp”, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cho thấy thêm, theo Luật Nhà ở, đối với dự án bất động sản đầu tư xây nhà ở phải triển khai thủ tục công nhận chủ đầu tư trước lúc triển khai dự án bất động sản đó. Cơ quan có thẩm quyền thẩm định trình Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tham khảo công nhận chủ đầu tư là Tổ chuyên gia do Sở Xây dựng làm tổ trưởng cùng với các cơ quan chuyên môn có liên quan. Trong các bước tham khảo theo pháp luật thì rất nhiều dự án bất động sản bị vướng rơi vào quy định “đất ở hợp pháp”.

Về vướng mắc này, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã 2 lần báo cáo bằng văn bản với Thủ tướng Chính phủ và phiên họp cách đây không lâu nhất TP cũng tiếp tục báo cáo. Việc vướng quy định “đất ở hợp pháp” đã được Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Thủ tướng, nhưng “gỡ” như thế nào thì nhưng vẫn chưa rõ vì luật mới ban hành và việc trình ra Quốc hội để sửa phải có trình tự thủ tục sửa văn bản luật.

Mới đây, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đề xuất phương án mới. Theo đó, dự án bất động sản được chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ yêu cầu tham khảo cho thực hiện thủ tục thẩm định phê duyệt quy hoạch xây chi tiết 1/500. Sau khi duyệt xong sẽ tiếp tục thực hiện các thủ tục khác để công nhận “đất ở hợp pháp”, rồi được công nhận chủ đầu tư. Phương án đề xuất xử lý này đang chờ chủ kiến của Bộ Xây dựng để trình Thủ tướng Chính phủ.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, cho thấy thêm kể từ ngày 1-7-2015 (Luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, sở đã thụ lý 170 dự án bất động sản yêu cầu công nhận chủ đầu tư, nhưng trong đó chỉ có 44 dự án bất động sản có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp”, chỉ chiếm mật độ 25%, tức 25% dự án bất động sản tại TP khi nộp hồ sơ xin công nhận chủ đầu tư thì đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong giấy đó ghi rõ là đất ở thành thị. Còn lại 126 dự án bất động sản, chỉ chiếm mật độ 75% là đất nông nghiệp, đất giải phóng mặt bằng từ đất nông nghiệp thích hợp với quy hoạch xây, hoặc đất chuyện dụng – đất nhà xưởng chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính; tức bị loại từ “vòng gửi xe” vì không đủ điều kiện theo quy định hiện hành.

Trong thời gian chờ có phương án tháo gỡ ách tắc, các sở chuyên môn đã có chỉ dẫn với các chủ đầu tư như sau: Đối với những dự án bất động sản đã có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp” và chắc chắn các điều kiện khác nhưng vẫn nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để tổng hợp và báo cáo tổ chuyên gia, thẩm định và trình Ủy ban nhân dân TP tham khảo đón nhận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư; đối với các trường hợp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp, đủ điều kiện khác nhưng chưa chuyển sang trọng đất ở thì nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư để cơ quan này thẩm định, trình Ủy ban nhân dân TP chọn lọc chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, thực tại cho thấy, nếu có chọn lọc chủ trương đầu tư mà không cho lập thẩm định phê duyệt 1/500 thì hồ sơ nhưng vẫn phải nằm đó. “Xin chia sẻ với gặp khó với cty trong các bước chậm triển khai dự án bất động sản, vì giá thành đầu tư đã đổ ra khá nhiều, đặc trưng là công tác giải phóng mặt bằng, rồi các giá thành kỹ thuật cũng rất nhiều mà bây giờ dừng lại là gặp khó rất lớn. Nếu tình hình này kéo dài sẽ ảnh hưởng đến thị trường BDS, chương trình cách tân và phát triển nhà ở, tình hình kinh tế của TP”, ông Trần Trọng Tuấn phát biểu nội dung trên tại phiên họp với lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và có sự tham dự của các cty kinh doanh BDS.

Như vậy, với cụm từ “đất ở” của Luật Nhà ở 2014, chỉ tính riêng tại thành phố Hồ Chí Minh đã có hàng trăm dự án bất động sản nhà ở bị “bất động” từ giữa năm 2015 đến nay. Hơn 3 năm trôi qua, cơ quan công quyền tốn quá nhiều thời gian cho vô số cuộc họp liên quan, cũng như vô số văn bản kiến nghị; đặc trưng hàng trăm dự án bất động sản bị ngưng trệ, điều đó đồng nghĩa nhiều ngàn tỷ đồng bị chôn vào đất, khiến cty mong chờ trong mỏi mòn, gặp khó xoay xở dòng tiền! Rõ ràng, quy định trên của luật đã lệch quá xa so với thực tại; vì vậy, cần có sự nhìn nhận trang nghiêm để sửa đổi là cực kỳ cần thiết.

Blog.webb.vn – Theo SGGP

Xem thêm tin tức tại đây Blog Webb.vnBlog Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: