Đất vàng: Từ nước mắt ở Hãng phim truyện đến góc khuất 8-12 Lê Duẩn

‘1.000 tỷ/km thì đường Đại Quang Minh làm là đắt nhất hành tinh rồi’
Căn hộ cho thuê Pearl Plaza không gian rộng rãi kênh nhiều lợi
Hồ Tuyền Lâm – Đà Lạt bị xà xẻo, băm nát: Ai chịu trách nhiệm?

Đất vàng tưởng như sẽ là nơi sinh ra vàng, lợi nhuận, tạo nguồn thu cho ngân sách nhưng hóa ra lại sinh ra quá nhiều phiền phức, nỗi đau và cả một số giọt nước mắt.

Ngay 14/5 vừa qua, trong 1 cuộc họp, Phó thủ tướng Trương Hòa Bình đề nghị phải xử lý dứt điểm câu chuyện cổ phần hóa ở Hãng phim Truyện Việt Nam trong năm 2018, sau nhiều năm rắc rối. Câu chuyện này sẽ không trở thành tiểu thuyết dài kỳ đến thế giả dụ nó không nằm ở mảnh đất được coi là địa điểm “kim cương” của thủ đô.

Thời gian gần đó, dư luận lại tiếp tục xôn xao về mảnh đất hơn 5000 m2 ở số 8-12 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM) vì một số khuất tất của nó.

Lý do của sự quan tâm “độc đáo” đó cũng xuất phát từ hai chữ “đất vàng”. Và người ta bắt đầu hoài nghi về góc khuất của việc đấu giá đất vàng. Tưởng rằng mọi thứ đã rõ ràng, có quy trinh, công khai và minh bạch, nhưng hoá ra chính cái đúng quy trình lại trở thành bất quy trình, như TS. Đinh Thế Hiển nhận định: “Tưởng chừng như công bằng nhất nhưng đấu giá đất đôi khi có sự biến tướng, tưởng là hợp lý nhưng chưa chắc đã phải vậy”.

Vậy ngọn nguồn của một số rắc rối này nằm ở đâu?

* Câu chuyện đất vàng chưa khi nào phát triển thành nóng như bây giờ, thay vì sinh ra vàng, nó lại sinh ra quá nhiều khuất tất, theo GS. Đặng Hùng Võ và ông Phạm Hà Minh (Tổng Giám đốc Công ty CP Bán đấu giá Tài sản BTC), lý do là do đâu?

GS Đặng Hùng Võ: Đất vàng là đất có giá trị cao, thường ở trọng điểm một số thành thị lớn. Chính vì vậy mà người ta cho rằng nếu tận dụng giá trị đất đai của đất vàng thì ngân sách Nhà nước sẽ lớn hơn khá nhiều, làm được nhiều việc cho quá trình phát triển. Nhưng chúng ta đã bị hao tốn, đánh mất giá trị đất vàng vì thời gian vừa rồi, một số khu đất đó không được đưa ra đấu giá hoặc chưa được đấu giá.

Thực tế là chúng ta giao đất nhưng thu về số tiền ít hơn rất nhiều so có giá trị thật. Tôi cho rằng điều đó cần phải tham khảo khi nguồn ngân sách Nhà nước bị thâm hụt, bị thiếu, phải tăng đủ thứ loại thuế để bù đắp vào chỗ thiếu ngân sách.

Theo nguyên lý kinh tế chính trị học của đất đai, giá trị đất đai là 1 thứ tạo ra cơ sở vật chất để chúng ta phát triển. Nó đóng vai trò quan trọng nhất. Các nước công nghiệp phát triển vì họ có chính sách phân phối hàng đất đai mà khảo được cao nhất giá trị đất cho quá trình đầu tư phát triển. Từ đó, họ mới có được vốn tài chính, mới tồn ở song hành cả 2 thứ là đất đai và tài chính, đó là 2 thứ phục vụ cho việc phát triển.

Nhìn lại Việt Nam, chúng ta quá phí phạm việc sử dụng giá trị đất đai trong quá trình đầu tư phát triển.

Ông Phạm Hà Minh: Hiện nay ở Việt Nam, đối có một số đơn vị đang thực hiện cho thuê đất vàng để khai thác dự án, thì đa số việc cho thuê bởi thế diễn ra theo hình thức chỉ định thầu, và giá cho thuê không phản ánh đúng giá trị và quy luật cung cầu. Việc đó sẽ gây thất thoát cho chủ tài sản, mà ở đó không chỉ là Nhà nước mà rất nhiều một số đơn vị, công ty khác.

Trên địa cầu, việc đấu giá tài sản giúp chủ tài sản thu được giá trị thặng dư cao nhất. Ở Việt Nam, chỉ cần đấu giá theo hình thức công khai minh bạch là đã có thể thu được khoản giá trị chênh lệch lớn rất nhiều so có phương thức chỉ định.

* Như một số chuyên gia vừa nhận định, đấu giá là một sốh tháo gỡ mọi hoài nghi, khuất tất của câu chuyện đất vàng. Nhưng có vẻ như con các con phố từ lý thuyết đến thực hành còn nhiều chỗ “tắc”?

GS Đặng Hùng Võ: Điều mà chúng ta thuận lợi cảm thấy ngay là câu chuyện này gắn có một số nguy cơ tham nhũng. Đấu giá công khai sẽ thu được về lợi ích cao nhất từ một số thửa đất vàng.

Thế nhưng nếu chúng ta đưa ra cơ chế không đấu giá mà lại giao đất, thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất lại được chọn lọc theo giá đất, do cơ quan hành chính chọn lọc thì rất có thể giá đất thấp hơn giá phân khúc rất nhiều lần.

Bởi do 1 cơ quan hành chính chọn lọc thì người ta có thể chọn lọc thấp hơn và và điều này có lợi cho chủ đầu tư. Người ta sẵn sàng sử dụng kỹ thuật bôi trơn.

Hoặc nếu cao nhất thì kỹ thuật bôi trơn được hình thành là cứ chênh lệch giá trị đất đai mà được tính theo giá đất phân khúc trừ đi giá đất trong chọn lọc giao đất, như thế vẫn thừa ra 1 dao động giá trị khá lớn.

Trên qui định cưa đôi, nhà đầu tư 1 nửa và người chọn lọc giao đất 1 nửa. Thực tế đã diễn ra một số cơ chế bởi thế. Tất nhiên tôi không nói trường hợp cụ thể diễn ra như thế nào là bởi vì chúng ta nói phải có căn cứ.

Về quy luật xã hội người ta đã nghiên cứu kỹ rất kỹ, gắn có hiện tượng tham nhũng từ đất đai thì thường xảy ra hiện tượng bởi thế. Đang có lợi thì vì lý do gì lại phải đấu giá đất khi mà hình thức này rất khó có khả năng bôi trơn hoặc khả năng trục lợi từ giá trị đất đai là không có.

Ông Phạm Hà Minh: Đối có đất đặc biệt như đất vàng, khó phân tách được giá trị có lại trước, bởi thực ở đó là đất đang thuộc quyền có và quản lý của công ty cổ phần hóa. Đối có đất của Hãng phim truyện Việt Nam ở Thụy Khuê (Hà Nội) thì vẫn thuộc quyền có của xưởng phim.

Tuy nhiên, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất và thực hiện phân phối đấu giá mới. Ở trường hợp này, việc thu hồi diễn ra không hề khó, vì đất ở đó là đất cho thuê, việc đền bù tài sản trên đất khá thuận lợi. Nhà nước chỉ cần báo trước và thu hồi. Đã gọi là đất thuê thì tài sản trên đất anh phải tự phá đi chứ không phải do Nhà nước xử lý.

* Như GS. Đặng Hùng Võ nói, trong câu chuyện đấu giá đất vàng, người ta còn sử dụng kỹ thuật bôi trơn. Phải chăng là trong quy trình đấu giá đất vàng vẫn còn tồn ở nhiều lỗ hổng, thưa TS. Đinh Thế Hiển?

TS. Đinh Thế Hiển: Theo tôi, qui định đấu giá không phải ai chi tiền cao nhất là sẽ bàn giao quyền có đất cho người đó. Trước khi đưa vào quá trình đấu giá, chúng ta cần phải có quy hoạch chuẩn. Nghĩa là, mảnh đất vàng đó cần phải được xác định trong tương lai sẽ ứng dụng làm gì, làm khu vui chơi, khu văn phòng hay khu chung cư…?

Sau đó, mới đưa ra chọn lọc ra mắt việc đấu giá. Thế nên, không phải công ty nào đưa ra giá tiền cao nhất sẽ được nhận quyền có, mà buộc công ty đó phải có năng lực quản lý, thích hợp có quy hoạch tương lai của khu đất. Điều này đề nghị cơ quan có thẩm quyền, tổ chức đấu giá phải tham khảo hồ sơ tham dự đấu giá của công ty.

Chúng ta cần phải chọn lọc một số đơn vị có thành tích quản lý thương mại tốt, ở trong nước hay ngoài nước thì mới ứng dụng đấu giá. Có bởi thế, chính quyền mới chắc chắn được mảnh đất có giá trị cao vì sự đắc địa, khả năng sinh lời tốt sẽ thuộc quyền quản lý của 1 đơn vị có năng lực. Hơn nữa, không phải vấn đề chúng ta phân phối có giá tốt mà phải tạo ra nguồn thu tốt nhất.

Như vậy theo tôi, chúng ta phải đặt khu đất vàng có 2 tiêu chí: giá và đối tượng nhà đầu tư đủ nguyên tắc tham dự quản lý và đấu giá.

Tôi lấy ví dụ, khu đất vàng ở Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM là khu đất rất đẹp, nhưng ngay cả công ty BĐS lớn vẫn không biết mảnh đất đó được quy hoạch như thế nào, giá khởi điểm là bao nhiêu.

Điều đó đặt ra, chúng ta phải ra mắt rộng rãi trên một số phương tiện tài liệu đại chúng chứ không phải tạo điều kiện cho 1 đơn vị “lạ hoắc”, là “sân sau” của ai đó tham dự vào. Trong khi đó ở một số thành thị lớn, vẫn có rất nhiều công ty, công ty có thành tích tốt có đủ khả năng tham dự vào cuộc đấu giá.

Song điều tôi e ngại mặc dù đấu giá công khai là phương án tốt nhất khi này, đấu giá theo phân khúc, ai trả giá cao nhất thì được mua, 1 phương thức tưởng chừng như công bằng nhất, nhưng đấu giá đất đôi khi có sự biến tướng, tưởng là hợp lý nhưng chưa chắc đã phải vậy.

* Như TS. Đinh Thế Hiển vừa chia sẻ “đấu giá đất đôi khi có sự biến tướng”. Dưới góc độ lãnh đạo 1 công ty đấu giá, theo ông Phạm Hà Minh, lý do nào khiến việc đấu giá đất “tưởng là hợp lý nhưng chưa chắc đã phải vậy”?

Ông Phạm Hà Minh: Khi đất vàng được đưa ra đấu giá sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố: hình thức đấu giá tài sản, tài liệu chưa công khai, điều kiện để đấu giá.

Khi Nhà nước đưa tài sản ra đấu giá có hình thức là đất thu quyền sử dụng đất 1 lần hoặc là đất ở, khai thác thương mại thì giá trị sẽ cao vì nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao hơn.

Nhưng nếu đưa ra theo hình thức cho thuê hoặc khai thác về mặt công cộng thì giá trị của tài sản sẽ bị giảm, dĩ nhiên sẽ không thu được giá trị tài sản lớn. Nguyên nhân này xuất phát từ chính bản thân nội ở của đất đưa ra đấu giá.

Vấn đề tài liệu, khi đấu giá phải công khai rộng rãi, càng nhiều đối tượng biết thì có khả năng sẽ được phân phối có giá tài sản càng cao. Bởi nếu mảnh đất đó có khả năng tạo ra lợi nhuận cao thì nhiều nhà đầu tư có tiềm lực nhìn vào đó sẽ sẵn sàng chi trả 1 khoản tiền cao.

Tuy nhiên, theo quy định của Nhà nước, việc công khai chỉ đăng trên báo giấy và báo hình trong 2 số, và mỗi số một sốh nhau 3 ngày. Tôi nghĩ chưa chắc chắn nội dung về mặt công khai và phổ biến tài liệu cho một số nhà đầu tư mà người ta biết. Đặc biệt, nhà đầu tư quốc tế càng chẳng thể tiếp cận được.

Hơn nữa, làm sao nhà đầu tư quốc tế hiểu được tiếng Việt mà người ta tham dự đấu giá có một số tài sản lớn.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng mua lại một số giá trị tài sản rất cao so có giá trị khởi đầu. Nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực, có khả năng phân tách cao có giá trị tài sản. Trong thời gian nhất định là 30 ngày, phương thức ra mắt tài liệu không được rộng rãi khiến ít người biết tới.

Trong khi đó, đó là thời đại tài liệu, toàn bộ tài liệu trên mạng chuyển động rất nhanh.

Thông thường, đối có đất đưa ra đấu giá, Nhà nước có đưa đi kèm 1 số điều kiện khiến nhiều nhà đầu tư chẳng thể tham dự được, nhất là nhà đầu tư nước ngoài. Vì hồ sơ bắt buộc bằng tiếng Việt, trong khi đó tiếng Anh là ngôn ngữ quốc tế. Thứ 2 về mặt pháp lý, Nhà nước quy định nhà đầu tư nước ngoài không được quyền có đất.

* Vậy phải làm gì để đất vàng thực sự sinh ra “vàng” thưa một số chuyên gia?

GS: Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng 1 cơ chế đến bây giờ nước nào cũng ứng dụng giả dụ về đấu giá đất chẳng hạn, người ta thiết lập 1 trang web, trang tài liệu điện tử hoặc nếu rộng hơn là 1 cổng tài liệu điện tử chuyên về đấu giá đất. Trên đó, đất của tỉnh nào muốn đưa ra đấu giá cần phải công khai tài liệu về giá đất trên đó.

Mọi người đều được phép đăng ký điện tử tức là đăng ký trên dao động một sốh xa thông qua trang tài liệu điện tử. Và bởi thế thì phương thức công khai này mới là phương thức công khai triệt để, không ai có thể xóa và giấu tài liệu bằng bất kì một sốh nào.

Chúng ta nên học và cương quyết làm theo phương thức này.

TS Đinh Thế Hiển: Thứ nhất, đơn vị nào có trách nhiệm thi công hồ sơ đấu thầu thì phải chắc chắn hồ sơ đủ năng lực. Trước khi xét duyệt hồ sơ, quy hoạch của mảnh đất vàng cần được cao cấp nhất phê duyệt. Nếu khu đất đó thuộc địa điểm “chiến lược” thì việc đấu thầu phải thông qua 1 hội đồng nhân dân.

Sở quy hoạch phải đưa ra được thông báo về quy hoạch đầy đủ và chi tiết trên một số phương tiện tài liệu đại chúng.

Thứ hai, giá khởi điểm phải được xác định và được thông qua, ra mắt rộng rãi. Tiếp theo, chúng ta phải chọn lọc một số công ty đủ năng lực tham dự đấu giá. Nếu khu đất được quy hoạch là khu đất hoạt động vui chơi, vui chơi thì tiêu chí chọn lọc công ty phải là một số đơn vị có thành tích trong thi công, quản lý một số khu thương mại bởi thế.

Điều quan trọng nhất là công ty đó có khả năng kinh doanh, tạo ra được nguồn giá trị tăng lên sau đó.

Thực tế cho thấy rất nhiều khu đất vàng giao “nhầm” vào tay công ty yếu kém, làm chậm quá trình phát triển chung của thành thị. Điều này dẫn tới hiện trạng nhiều khu đất vàng bị đóng băng. TP.HCM và Hà Nội rất cần một số khu dịch vụ thương mại văn minh.

Ông Phạm Hà Minh: Để toàn bộ mọi người tham dự đấu giá không bị ảnh hưởng thì một số người đấu giá không biết lẫn nhau. Điều này có thể ứng dụng biện pháp bỏ phiếu từ xa, người đấu gía không cần có mặt ở phiên đấu giá. Cho phép công ty đấu giá thực hiện hình thức quản nguồn gốcanh nghiệp, thành phần tham dự đấu giá…

Nếu phát hiện có tiêu cực, phát hiện có hành động thông đồng, bắt buộc thì công ty đấu giá có quyền cấm một số công ty đó không được tham dự.

* Cám ơn một số chuyên gia về cuộc trò chuyện này!


Blog.webb.vn – Theo reatimes

Xem thêm tài liệu ở đó Blog Webb.vnBlog Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: 0