Địa ốc loay hoay tìm vốn, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng?

Doanh nghiệp bất động sản tìm nguồn cung mới
Giá nhà ở vẫn đang bị đẩy cao quá mức so với giá thực
Mua bán đất tại xã Long Sơn “nóng sốt” bất thường, Vũng Tàu lập tức khuyến cáo nhà đầu tư

Khi tín dụng bị thắt chặt và lãi suất cao, doanh nghiệp ép buộc phải hạn chế hoạt động kinh doanh để tránh xảy ra bong bóng BDS.

Các chủ đầu tư phải chủ động tìm nguồn vốn ngoài tín dụng để cách tân và phát triển thị trường bền vững. Ảnh: Q.HUY

Ngân hàng Nhà nước đã có công đoạn hạn chế tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, BDS (bất động sản), tín dụng tiêu dùng. Việc thực hiện công đoạn hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trước mắt tuy có gây sức ép lớn lên doanh nghiệp (DN) nhưng là sức ép lành mạnh, có tính tích cực, buộc các chủ đầu tư phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay cho thế nhằm cách tân và phát triển thị trường bền vững.

Đua nhau tìm vốn

Trong bối cảnh tín dụng vào thị trường bất động sản tiếp tục bị thu hẹp, các DN kinh doanh bất động sản đã tìm đến nhiều kênh huy động vốn khác như thực hiện phát hành trái phiếu, tìm đối tác nước ngoài… để giảm tùy thuộc vào bank.

Điển hình có thể kể đến trong quý I, quý II-2019, Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt phát hành 2.000 trái phiếu kỳ hạn một năm với lãi suất 14,45%/năm để tài trợ vốn cho dự án nhà ở Nhơn Hội – Bình Định. Về tìm kiếm nguồn vốn ngoại, có thể thấy việc liên kết với đối tác Nhật Bản đã giúp Công ty bất động sản Nam Long cách tân và phát triển dự án nhà ở theo cơ cấu góp vốn tỉ lệ 50-50.

Nhiều “ông lớn” đua nhau phát hành trái phiếu lãi suất hấp dẫn để huy động vốn. Cụ thể như Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín phát hành 300 tỉ đồng trái phiếu lãi suất 12%/năm; Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền phát hành 450 tỉ đồng, lãi suất 12%/năm; Văn Phú Invest phát hành 800 tỉ đồng trái phiếu, lãi suất 12%/năm. Theo những thống kê, đến cuối tháng 8-2019, có tổng cộng 44/108 DN chào bán trái phiếu và bất động sản cũng là nhóm DN có lãi suất cao nhất, trung bình lên tới 10%/năm.

Thế nhưng các chuyên gia cho rằng bất động sản là lĩnh vực kinh doanh đề nghị vốn lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro, lãi suất càng cao thì rủi ro cũng càng lớn. Điều đáng nói, tuy là nhóm ngành phát hành trái phiếu với khối lượng đứng thứ hai thị trường (sau nhóm bank), lãi suất hấp dẫn nhưng trái phiếu bất động sản lại… ế ẩm nhất với tỉ lệ ế hàng đến 23%.

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, chỉ ra bản chất thời cơ phát hành trái phiếu thắng lợi nhưng vẫn nghiêng nhiều hơn về các DN đã niêm yết trên thị trường chứng khoán. Trong khi số lượng doanh nghiệp bất động sản chưa lên sàn giai đoạn này lại quá nhiều.

Chủ động tháo van bong bóng BDS

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng thị trường hiện bị giảm qui mô, nguồn cung dự án nhà ở ít ỏi dẫn đến sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở; giá cả có xu thế tăng do quy luật cung cầu (cung ít, cầu nhiều). HoREA dẫn chứng từ năm 2018 qui mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; quý I-2019, số lượng dự án nhà ở được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%. Đồng thời theo Savills, số lượng căn hộ giảm 57% so với cùng kỳ năm ngoái. Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm dao động 70%.

Tuy nhiên, HoREA tán thành chủ trương công đoạn hạn chế tín dụng vào bất động sản. Đối với DN, để chủ động nguồn vốn, HoREA khuyến nghị một số phương pháp như tăng vốn chủ sở hữu; chuyển đổi thành doanh nghiệp cổ phần đủ điều kiện niêm yết để có thể huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán; mở rộng liên doanh, liên kết trong và nước ngoài (tìm kiếm nguồn vốn FDI), tăng thêm giá trị bất động sản; chắc chắn an ninh pháp lý, tài chính, nội bộ DN…

Về việc bank liên tục siết dòng tiền vào lĩnh vực này, ông Nguyễn Trí Hiếu cho biết thêm trái phiếu là bề ngoài đi vay khác với vay bank. Khi vay lẽ thường, bank sẽ thẩm định các báo cáo tài chính và chọn lọc có cho vay hay không. Trong khi đó, phát hành trái phiếu là qua công chúng, phát hành riêng biệt sẽ có độ rủi ro rất cao vì không qua thẩm định. Chính vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cảnh giác các bank khi mua trái phiếu bất động sản là hợp lý, điều này sẽ ngăn được bong bóng bất động sản có thể bùng nổ.

Để cân đối thị trường, ông Hiếu cho rằng cần phân loại tín dụng, bởi giai đoạn này tín dụng cho vay mua nhà, xây dựng nhà, sửa chữa nhà theo quy định của Ngân hàng Nhà nước nhưng vẫn thuộc loại cho vay cá nhân, tiêu dùng. Do vậy, con số cho vay hiện tại chưa biểu hiện đầy đủ để xác định rõ những rủi ro của tín dụng bất động sản. Phải làm rõ các thông số ấy thì mới kiểm soát được dòng vốn đổ vào lĩnh vực này.

“Chỉ nên siết vốn chảy vào phân khúc đất nền, căn hộ đẳng cấp. Còn ở phân khúc trung và thấp cấp thì không nên vì nó phục vụ cho tầng lớp giá rẻ đang có nhu cầu lớn về nhà ở sự thật. Cần không ngừng nghỉ rà soát, phân tích và theo dõi công đoạn của các dự án nhà ở bất động sản, năng lực tài chính của quý khách, khoản tín dụng và tài sản chắc chắn để có phương pháp xử lý phù hợp” – ông Hiếu góp ý.

Theo quy định, khi thực hiện dự án nhà ở chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15%-20%, 80%-85%, còn lại chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng bank và huy động từ quý khách. Tại một số quốc gia, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chính cho thị trường bất động sản trong những khi nước ta thì DN lại quá tùy thuộc vào vốn vay tín dụng.

Blog.webb.vn – Theo PLO

Xem thêm tin tức tại đây Blog Webb.vnBlog Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: