Đô thị vệ tinh TP.HCM, nhìn hướng phát triển tối ưu

Vẫn chưa tìm ra bản đồ quy hoạch đô thị mới Thủ Thiêm 1/5000 bị lạc
Siêu đê biển Gò Công – Vũng Tàu: UBND TP.HCM không có ý kiến gì khác năm 2012
TP. Hồ Chí Minh: Tìm nhà đầu tư cho ‘siêu’ dự án Bình Quới – Thanh Đa

Là một siêu đô thị với dân số lên đến 13 triệu dân, tạo ra lực đẩy lớn để thị trường BĐS TP.HCM cách tân và phát triển, nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức cho công tác quy hoạch. Vì vậy, cách tân và phát triển đô thị vệ tinh đang trở thành mục tiêu chiến lược để giãn dân, cung cấp nhu cầu nhà ở.

Vùng lõi trung tâm TP.HCM đang càng ngày càng quá tải. Ảnh: Gia Huy

Gia tăng quỹ đất, giãn dân đô thị

Tại một hội thảo góp ý cho Đề án Phát triển thị trường BĐS TP.HCM mới đây, nhiều chuyên gia cho rằng, một trong những nhân tố khiến giá BĐS tại TP.HCM không ngừng tăng là do nhu cầu nhà ở tăng cao, trong những khi quỹ đất để cách tân và phát triển dự án địa ốc nhà ở càng ngày càng hạn hẹp, dẫn đến hiện trạng cầu vượt cung. Trong đó, thách thức lớn nhất chính là nhu cầu về nhà ở lớn của đối tượng lương thấp.

Cụ thể, theo những thống kê, mỗi năm TP.HCM có dao động 50.000 cặp kết hôn mới và có một bộ phận không nhỏ trong số gần 20.000 hộ gia đình là cán bộ công chức, dao động 13.000 hộ bị di dời trong các dự án địa ốc chỉnh trang đô thị trên địa bàn đô thị có nhu cầu về nhà ở. Ngoài ra, đô thị còn có dao động 300.000 hộ gia đình, tương ứng với hơn 1,2 triệu người nhập cư có nhu cầu thuê nhà ở xã hội và 143.000 hộ gia đình lương thấp.

Nghị quyết 80/NQ-CP của Chính phủ về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và có kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 – 2020) của TP.HCM đã điều chỉnh tỷ lệ đất phi nông nghiệp của đô thị tăng lên khá nhiều so với mức quy hoạch trước đó, đặc trưng là tại các khu vực vùng ven.

Đây chính là thời cơ để các cửa ngõ TP.HCM chuyển mình mạnh mẽ, từ sản xuất nông nghiệp sang trọng công nghiệp dịch vụ, cách tân và phát triển đô thị. Các đô thị vệ tinh được cho là đang đứng trước thời cơ cách tân và phát triển mới.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, nhóm đất nông nghiệp được điều chỉnh đến năm 2020 là 88.005ha, giảm so với năm 2010 là 118.052ha; trong những khi đó, nhóm đất phi nông nghiệp 188.890ha, tăng so với quy hoạch vào năm 2010 là 90.868ha.

Theo có kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối, Thành phố sẽ chuyển 26.246ha đất nông nghiệp sang trọng phi nông nghiệp. Cụ thể, năm 2016 đã chuyển 498ha, năm 2017 chuyển 9.158ha, năm 2018 chuyển 11.743ha, năm 2019 chuyển 2.771ha và năm 2020 chuyển 2.076ha.

Cũng theo lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đô thị có diện tích đất 209.555ha, đất nông nghiệp chỉ chiếm 52%, nhưng chỉ đóng góp 0,06% tổng giá trị GDPR. Do đó, việc điều chỉnh có kế hoạch sử dụng đất lần này tạo điều kiện cung cấp cho cách tân và phát triển của các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ và đề nghị nâng cấp hạ tầng đô thị, bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kể cả đất dành cho an toàn – quốc phòng.

Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, đô thị sẽ chú tâm đầu tư hoàn chỉnh 4 đô thị vệ tinh tại 4 hướng: Phía Đông là phường Long Trường, quận 9 (giáp với trục xa lộ TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây), diện tích dao động 280ha; phía Tây là khu vực giáp Quốc lộ 1 thuộc xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (200ha), trục Nguyễn Văn Linh; phía Nam là khu A đô thị mới Nam Sài Gòn, trục đường Nguyễn Hữu Thọ (110ha); phía Bắc là thuộc khu Tây – Bắc (500ha), hướng Quốc lộ 22.

Phát triển đô thị vùng ven ra các địa phương kế bên như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… được phân tích là hướng cách tân và phát triển tối ưu. Ảnh: Lê Toàn

Song song đó là thi công cơ sở giao thông kết nối giữa các khu dân cư và các tuyến metro để tiếp cận nhanh với cơ sở giao thông công cộng; chú tâm đầu tư các đô thị vệ tinh theo hướng đồng bộ cơ sở hạ tầng, công trình phúc lợi để hạn chế kết nối người dân vào khu trung tâm, góp phần giảm ùn tắc cơ sở giao thông và thúc đẩy chương trình giãn dân ra các khu đô thị mới. Ngoài ra, đô thị sẽ tiếp tục chọn những nhà đầu tư có năng lực để đầu tư những dự án địa ốc lớn, các khu đô thị mới; không ngừng nghỉ kiểm tra công đoạn đầu tư để xử lý các dự án địa ốc chậm triển khai.

Chiến lược nào cho đô thị vệ tinh?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong chiến lược cách tân và phát triển của TP.HCM là sẽ cách tân và phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu cách tân và phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra bên cạnh đónh giới hành chính.

Tuy nhiên, không phải đến khi này, mà câu chuyện giãn dân của TP.HCM ra các khu đô thị vệ tinh đã được các nhà quản lý nhìn thấy và tính toán từ trước đó. Theo đó, chiến lược trước hết được đặt ra cho xu hướng này là phải cách tân và phát triển hệ thống cơ sở giao thông hạ tầng kết nối liên vùng, đồng bộ.

Theo TS. Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia đô thị học, kẹt xe là một trong những căn bệnh đô thị mà TP.HCM đang đối diện và dường như đến thời điểm giai đoạn này nhưng vẫn chưa có biện pháp hữu hiệu.

Theo TS. Nguyễn Minh Hòa, vấn nạn kẹt xe tại các đô thị lớn ở các nước đang cách tân và phát triển đều phải trải qua, nhưng họ không mất quá nhiều thời gian để giải quyết. Thách thức của TP.HCM giai đoạn này là nạn kẹt xe do tỷ lệ cư dân quá đông đúc. Thời gian qua, chính quyền Thành phố đã nỗ lực trong việc đầu tư cách tân và phát triển hạ tầng nhưng nhưng vẫn không giải quyết căn cơ vấn nạn kẹt xe.

“Cái cốt lõi của vấn đề là dân cư nhưng vẫn tập trung vào “lõi” của đô thị, dân nhập cư tăng quá nhanh. Do đó, Thành phố cần nhất quán trong các chính sách bán hàng nhằm bảo đảm cách tân và phát triển đô thị nén, tập trung những khu vực cách tân và phát triển hạ tầng, hạn chế cách tân và phát triển đô thị phân tán và phải giữ bằng được vành đai xanh của Thành phố”, ông Hòa chia sẻ.

Theo nhiều chuyên gia, để gắn chương trình đột phá về giải quyết ùn tắc cơ sở giao thông với chương trình chỉnh trang và cách tân và phát triển đô thị, TP.HCM nên tạo những hành lang cách tân và phát triển dọc các tuyến metro với nhà cao tầng có tỷ lệ và hệ số sử dụng đất cao trong phạm vi 500 m tính từ các nhà ga metro. Tuyến metro số 1 của đô thị sẽ đã đi vào hoạt động trong vài năm tới, đáng mừng là tốc độ cách tân và phát triển các dự án địa ốc cao tầng quanh tuyến này cũng nhanh hơn. Nhà nước nên tận dụng tối đa thời cơ đó để cải thiện chất lượng nhà ở, chất lượng cuộc sống cho người dân.

So sánh 3 đồ án quy hoạch chung của TP.HCM (được phê duyệt các năm 1993, 1998 và 2010), ông Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu cách tân và phát triển TP.HCM chỉ ra rằng, Thành phố đã sử dụng hết quỹ đất để cách tân và phát triển đô thị, bắt đầu có mầm mống đầu cơ đất đai.

Nguyên nhân của vấn đề này do đa số các dự án địa ốc nhà ở, cách tân và phát triển đô thị được giao trước khi có quy hoạch, nên khi Nhà nước làm quy hoạch, phải đón nhận chuyện đã rồi.

Trong các quy hoạch, đô thị có xu hướng phân bổ dân cư bình quân cho các quận, huyện dựa trên diện tích đất, dẫn đến hiện trạng đưa dân cư vào những vùng ngập nước. Bên cạnh đó, Nhà nước chưa có có kế hoạch cách tân và phát triển đô thị để bảo đảm cho đô thị cách tân và phát triển hài hòa, chưa dự kiến tốt nguồn tài chính để thi công hạ tầng phục vụ đô thị.

Để giải quyết hiện trạng này, theo các chuyên gia, Nhà nước nên rút các dự án địa ốc nhà ở đã giao ở những nơi không thích hợp cách tân và phát triển dân cư, như các khu vực nền đất yếu, cốt thấp, có giá thành xử lý cốt nền cao, phải làm nhiều cầu cống.

Thay vào đó, chỉ tiêu cách tân và phát triển dân cư ở những khu vực này sẽ được chuyển cho những khu vực cần thiết, chẳng hạn như dọc tuyến metro 1 ở quận 2 và quận 9, dọc tuyến metro 2 ở quận 10 và Tân Bình.

Theo ông Nguyễn Trọng Hòa, trong việc cách tân và phát triển đô thị vệ tinh, để thực hiện chính sách bán hàng giãn dân, thì phía Đông Nam và Đông Bắc của đô thị được xem là hướng cách tân và phát triển nhất giai đoạn này.

“Trong công tác quy hoạch đô thị, TP.HCM cần phải nhìn rộng, trông xa. Thay vì cách tân và phát triển đô thị về những huyện Bình Chánh, Nhà Bè vốn có nền đất yếu, ngập không ngừng nghỉ, hãy đầu tư thêm vài cây cầu bắc qua Nhơn Trạch (Đồng Nai). Khi đó, dân về Đồng Nai, Bình Dương sống tốt hơn là ở 2 huyện vùng ven TP.HCM này”, ông Nguyễn Trọng Hòa đề xuất.

Blog.webb.vn – Theo Báo Đầu tư Bất động sản

Xem thêm tin tức tại đây Blog Webb.vnBlog Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: