HoREA kiến nghị 3 giải pháp xử lý đất hỗn hợp

Thanh tra vào cuộc vụ Công ty Địa ốc City Land bán đất nền trái luật
Đà Nẵng làm chủ đầu tư dự án xây dựng cảng Liên Chiểu
Đang nợ thuế, Công ty Long Việt vẫn tung dự án mới

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản yêu cầu Thành phố sớm giải quyết ách tắc về chọn lọc chủ đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500; tính tiền sử dụng đất dự án địa ốc nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Theo HoREA, việc quy định công ty có “đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án địa ốc nhà ở thương mại như giai đoạn này đã dẫn đến ách tắc, do đa số các dự án địa ốc đều có quỹ đất hỗn hợp.

HoREA phân tích, hầu như toàn bộ các dự án địa ốc nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài dao động trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, đường, hẻm (ngõ, ngách) thuộc Nhà nước quản lý.

Hiện nay, các cơ quan quản lý nhà nước đang lúng túng trong việc xử lý quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án địa ốc nhà ở. Đây là vướng mắc cần được sớm giải quyết để khai thông ách tắc của các dự án địa ốc nhà ở thương mại.

Ngoài ra, việc phân loại quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án địa ốc nhà ở thương mại cũng đang có những vướng mắc.

Cụ thể, đa số quỹ đất này thường có kiểu dáng bất định hình, nằm rải rác trong dự án địa ốc, chẳng thể xác lập các chỉ tiêu quy hoạch để hình thành dự án địa ốc độc lập, nên chẳng thể thực hiện đấu giá theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Một số thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có diện tích đủ lớn, có thể xác lập các chỉ tiêu quy hoạch để hình thành dự án địa ốc độc lập, nên có thể thực hiện đấu giá chọn lọc chủ đầu tư.

Trước hiện trạng này, HoREA kiến nghị 3 phương án xử lý đối với trường hợp dự án địa ốc có quỹ đất hỗn hợp.

Phương án 1, căn cứ pháp luật đất đai giai đoạn này về xác định “giá đất chính xác” thích hợp giá thị trường, theo các biện pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Hiệp hội yêu cầu Ủy ban nhân dân đô thị cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án địa ốc nhà ở, cho chủ đầu tư dự án địa ốc.

Giá trị phần đất này được xác định theo “giá đất chính xác” thích hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án địa ốc để nộp ngân sách nhà nước.

Phương án 2 được đưa ra dựa trên chủ kiến chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế “dồn điền đổi thửa” và “quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất” được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất chuẩn bị đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất chuẩn bị đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá (Nếu tổ chức đấu giá thì “nhà đầu tư” đã có quỹ đất liền kề sẽ nỗ lực đấu giá để hợp thửa đầu tư). Sau khi “dồn điền đổi thửa”, “nhà đầu tư” sẽ chỉ lập dự án địa ốc nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Còn theo phương án 3, Hiệp hội yêu cầu Ủy ban nhân dân đô thị trình Thủ tướng Chính phủ tham khảo, quy định mật độ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án địa ốc nhà ở, theo mật độ 15% (hoặc mật độ cao hơn).

Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án địa ốc, theo mật độ 15% (hoặc mật độ cao hơn), để Nhà nước thực hiện dự án địa ốc tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để chọn lọc nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.

Theo phân tích của HoREA, “Phương án 1” và “Phương án 2” đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật, để giải quyết ách tắc của các dự án địa ốc nhà ở thương mại giai đoạn này. “Phương án 3” chỉ có thể thực hiện nếu được sự cho phép của Chính phủ hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đặc biệt, “Phương án 2” rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện “đổi ngang đất thô”, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để cách tân và phát triển dự án địa ốc như trước đây, nhưng cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án địa ốc sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Riêng đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án địa ốc nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây để hình thành dự án địa ốc độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì Hiệp hội kiến nghị thực hiện đấu giá đất công khai, để chọn lọc chủ đầu tư.

Blog.webb.vn – Theo Tri thức trẻ

Xem thêm tin tức tại đây Blog Webb.vnBlog Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: