Khan dự án, giá nhà đất tăng vọt?

TP.HCM sẽ xây Khu đô thị sáng tạo tại quận 2, 9 và Thủ Đức
TP.HCM: Diện tích bình quân để đăng ký thường trú là 20 m2 sàn/người
Quảng Ninh cảnh báo tình trạng phát triển nóng của thị trường bất động sản

“Giá nhà đất sẽ tăng” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, nhận định. Bởi vì nguồn cung rất hạn chế mà nhu cầu nhà ở cực lớn.

Từ khi thị trường bất động sản (bất động sản) ấm áp – năm 2014 – đến nay, mỗi năm thành phố Hồ Chí Minh tung ra thị trường trung bình dao động 30.000 sản phẩm gồm căn hộ và nhà phố (từ gần 100 dự án bất động sản). Một con số không thật sự quá lớn với thành phố 13 triệu người. Tuy nhiên, với chủ trương khiến cho thị trường minh bạch, chống thất thoát, giai đoạn này việc rà soát lại pháp lý hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư đã khiến cho việc tìm kiếm dự án bất động sản gặp khó hơn khi nào hết!

Hiện nay rất khó tìm được đất đã đã đi vào hoạt động đầy đủ thủ tục pháp lý để thực hiện dự án bất động sản bất động sản. Ảnh: THÀNH TRÍ

Hiếm “dự án bất động sản sạch”

8 giờ, anh Nguyễn có mặt tại trụ sở một cty địa ốc, trên tay cầm một xấp giấy dày cui. Như lịch hẹn, chưa đầy 5 phút sau, một nhóm 7 người tụ lại ngồi xung quanh chiếc bàn gỗ. Xấp giấy được mở ra, trong đó là bản đồ cùng với hồ sơ pháp lý của một dự án bất động sản nhà ở tại quận 7. Sau một hồi bàn tán, hồ sơ bị trả lại cho khổ chủ bởi vì “dự án bất động sản chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500”, bộ phận phụ trách pháp lý của công ty (DN) nói tiếp: “Hiện nay thủ tục phê duyệt rất gặp khó, nếu bỏ ra số tiền lớn để mua dự án bất động sản nhưng thủ tục chạy chậm và không biết khi nào sẽ xong, không khéo bị lãi suất bank ăn hết. Nếu dự án bất động sản có hồ sơ hoàn chỉnh, có thể đắt hơn một chút nhưng vẫn mua được”.

Nói chuyện giả lả, anh Nguyễn ra về, một trạng thái tâm lý ỉu xìu bao trùm! Từ khi thị trường ấm lại, anh Nguyễn có thêm nghề tay trái nhưng lại tạo lương chính: làm môi giới buôn bán dự án bất động sản. Vì có quan hệ tốt với các chủ đầu tư nên anh biết được nhu cầu của các DN kinh doanh bất động sản, cũng như nhận được đơn đặt hàng mua dự án bất động sản. Có năm xuôi chèo mát mái, anh làm môi giới đã đi vào hoạt động đến 5 dự án bất động sản. Tuy nhiên, hơn một năm qua, nhiều dự án bất động sản đưa qua tay anh rồi sang trọng các chủ đầu tư khác, nhưng kết quả nhận được là những cái “lắc đầu”.

Anh Nguyễn cho thấy, lý do chính là hồ sơ pháp lý của dự án bất động sản “chưa sạch”, có nghĩa là còn thiếu nhiều thủ tục khác nhau, nên chủ đầu tư không mạo hiểm để ôm vào. Nếu ví giao dịch của anh Nguyễn là thước đo của thị trường thì điều đó hoàn toàn đúng với báo cáo của các cơ quan tính năng: Năm 2018, số lượng sản phẩm được phê duyệt là 28.000 căn hộ và nhà phố từ 77 dự án bất động sản, giảm hơn 18 dự án bất động sản và giảm đến 16.600 sản phẩm so với năm 2017.

Giảm sút của thị trường biểu hiện rõ nét vào hoạt động kinh doanh của DN. Trước đây, Công ty cổ phần Địa ốc Hưng Thịnh mỗi năm tung ra thị trường 5.000 sản phẩm nhà ở từ chừng 10 dự án bất động sản, chủ lực nhưng vẫn là căn hộ; việc quảng bá, thi công làm xôm tụ cả thị trường thành phố Hồ Chí Minh. Hầu hết các dự án bất động sản là được mua lại hoặc hợp tác, cty thi công và bán hàng. Tuy nhiên, trong năm 2018, số lượng dự án bất động sản căn hộ mới không còn xuất hiện. Việc tìm kiếm dự án bất động sản săn lùng khắp nơi, nhưng kết quả rất thấp!

Theo giám đốc đầu tư một DN kinh doanh bất động sản, mặc dù “đi săn” suốt cả năm qua nhưng chưa tìm ra được một dự án bất động sản nào. Anh nói, để nhận chuyển nhượng một dự án bất động sản nhà ở theo quy định của cty phải có một trong 3 điều kiện: đã được phê duyệt 1/500, hoặc đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc dự án bất động sản có giấy phép thi công. Tuy nhiên, các dự án bất động sản chào mời đều chưa tới các bước thủ tục nêu trên. Do đó, mặc dù két sắt đã mở nhưng giải ngân cho dự án bất động sản lại chưa “sứt mẻ” đồng nào, coi như chưa đã đi vào hoạt động có kế hoạch.

Giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng?

Có thể hình dung, biểu đồ thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ rơi vào tình huống nguồn cung tắc nhưng nhu cầu nhưng vẫn tăng. Nguồn cung tắc với nguồn gốc: dự án bất động sản có nguồn gốc từ đất công bị rà soát lại pháp lý, bị thanh tra, bị kiểm toán “điểm mặt”, hủy chủ trương đầu tư; nguồn gốc dự án bất động sản xuất phát từ thỏa thuận chuyển nhượng tự do thì bị vướng quy định “đất ở”, giai đoạn này đang chờ chủ kiến Thủ tướng; về thủ tục pháp lý thì bị nghẽn, nguồn gốc “xuất hiện bề ngoài né tránh, đùn đẩy, hồ sơ chuyển lòng vòng”. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại thành phố đông dân nhất cả nước nhưng vẫn cực lớn, chưa giải quyết nổi khan hiếm nhà ở cho người lương trung bình và thấp, đặc trưng làn sóng đầu tư quốc tế sẽ đổ bộ ào ạt vào Việt Nam vì “thế nước lên mạnh” sau cuộc gặp Mỹ – Triều Tiên. Vậy dự đoán thị trường sắp tới sẽ như thế nào?

“Giá nhà đất sẽ tăng” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, nhận định. Bởi vì nguồn cung rất hạn chế mà nhu cầu nhà ở cực lớn. Đáng lưu ý, một số chủ đầu tư có được quỹ đất sạch sẽ được “hưởng lợi”, đặc trưng các dự án bất động sản bị thị trường chê, hấp thụ chậm trong thời gian trước đây sẽ được “vét sạch” trong bối cảnh này. Ở chiều ngược lại, giá nhà đất tăng sẽ gây nên gặp khó trong việc cách tân và phát triển thành phố như giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án bất động sản công cộng, cũng như trong giải quyết nhà ở cho người yếu thế…

Ở góc độ trực tiếp kinh doanh, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, khẳng định đây là năm gặp khó cho DN bất động sản. Phú Đông Group năm nay chỉ có 2 dự án bất động sản, một ở Bình Dương và một tại thành phố Hồ Chí Minh, nhưng đang làm thủ tục pháp lý, bởi thế chưa biết khi nào sẽ đã đi vào hoạt động để có thể mở bán. Nguồn cung hạn chế sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu lợi nhuận, gặp khó là đảm bảo.

Điều đó sẽ tạo ra sự bất ổn chứ không phải là an ninh cho thị trường. Bởi lẽ, ít dự án bất động sản mở bán thì quý khách sẽ ít sự chọn lọc, giá cả tăng đối với những dự án bất động sản thuộc phân khúc trung bình, dành cho người có nhu cầu ở thật, đặc trưng là phân khúc nhà ở có giá trị trên dưới 2 tỷ đồng/căn. Điều này sẽ nghịch lý với kinh tế vĩ mô đang tốt, di dân cơ học vào thành phố Hồ Chí Minh nhưng vẫn đông đi kèm với nhu cầu nhà ở rất lớn, người nước ngoài tới ở đầu tư kinh doanh càng ngày càng nhiều, nhu cầu thay cho đổi chỗ ở tăng lên…

Ông Bùi Tiến Thắng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Thành Thành Công, cũng chung nhận định, cung ít hơn cầu sẽ đẩy giá nhà đất tăng lên, ít nhất sẽ 10% trong ngắn hạn. Điều này sẽ khiến người đầu tư giãn ra vùng ven, kiếm đất rẻ, diện tích rộng, thành phố sẽ dẫn đến theo vết dầu loang.

Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản gặp khó

Trong bản báo cáo của đại diện các DN kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tại cuộc họp với lãnh đạo thành phố cách đây không lâu cho thấy: Nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản này giai đoạn này rất lớn. Chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động kinh doanh thông thường theo nhu cầu của các DN, nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án bất động sản, nên trên thực tại, việc chuyển nhượng rất gặp khó.

Trong năm 2018, mới có 17/25 hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản được chấp thuận. Có thể nói, các quy định này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay cho thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án bất động sản đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản và thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là một lý do dẫn đến hiện trạng đã có hơn 700 dự án bất động sản bị thu hồi chủ trương đầu tư.

Blog.webb.vn – Theo SGGP

Xem thêm tin tức tại đây Blog Webb.vnBlog Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: