Những biến số kích giá nhà đất tăng vọt

Bao giờ hoàn thành Vành đai 2?
Bộ TN-MT chỉ đạo nóng sau cú sốc thu hồi sổ đỏ chung cư Mường Thanh
Đô thị vệ tinh TP.HCM, nhìn hướng phát triển tối ưu

Vị trí chỉ chiếm đến 40% giá trị BĐS nhưng giá đất đang bị tác động bởi nhiều biến số hơn so với một số thập kỷ trước.

Thị trường BĐS khu lõi trung tâm TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Tại một sự kiện báo cáo thị trường BĐS TP HCM diễn ra giữa tháng 10/2019, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, bà Nguyễn Hương chia sẻ các nhân tố kích giá đất leo thang.

Từ bí kíp quan sát các cơn sốt đất trong gần 2 thập kỷ qua, bà Hương cho thấy thêm, để kiểm tra giá trị BĐS, xét tổng thể ở mức tương đối, nhà đầu tư có thể đặt vào hệ quy chiếu mật độ 40% địa điểm – 30% thương hiệu nguồn lực chủ đầu tư – 30% các biến số còn lại. Phép thử này có thể đo lường giá BĐS tăng vọt có hợp lý không và xuất phát từ lý do nào.

Một trong những giá trị cốt lõi của BĐS được xem là quan trọng nhất chính là địa điểm, chỉ chiếm tỷ trọng ở mức 35-40% giá trị tài sản. Điều này có nghĩa là nhà đất sẽ được tính hệ số giá đầu tiên là mặt đường đường lớn rộng bao nhiêu m, có gần tiện ích nào, hay cách các trục cơ sở giao thông chính bao xa. Vị trí là quy định vàng chứng minh tại sao BĐS ở trung tâm thành thị luôn có giá rất cao nhưng nhưng vẫn không ngừng leo thang và điều này là bất biến trong mọi tình cảnh.

Trong khi đó, thương hiệu, danh tiếng của chủ đầu tư và nguồn lực (tài chính và bí kíp) triển khai dự án bất động sản đến đâu, có đúng cam đoan hay không, có thể chỉ chiếm tỷ trọng dao động 30% giá trị tài sản. Tiêu chí này chỉ mới xuất hiện rõ nét nhất trong 5-10 năm trở lại đây khi có nhiều nhà cách tân và phát triển giàu tiềm lực tài chính, bí kíp. Đây là hệ quả từ những bước tiến dài của thị trường BĐS nhờ được tích lũy qua nhiều biến động: sốt đất, khủng hoảng, đóng băng và bình phục. Từ khi có tiêu chuẩn này, giá trị BĐS bắt đầu được nhìn nhận đa chiều hơn.

Tuy nhiên, 30% còn lại tạo nên giá trị BĐS nằm ở những biến số pháp lý, cú hích hạ tầng mới, tin tức quy hoạch, giá trị từ hiệu ứng marketing… và có cả những chiêu trò buôn gian bán lận tinh vi. Những biến số này chưa có hệ số minh bạch cao, rất khó đoán định hoặc gây nhiễu loạn thị trường trong ngắn hạn.

Đây cũng chính là kẽ hở tạo nên những đòn bẩy bong bóng giá bất ngờ trong những đợt sốt đất. Cơ quan công dụng đang từng bước tiến hành nhiều phương pháp tích cực làm minh bạch thị trường địa ốc nhưng phải cần rất nhiều thời gian để cải thiện tình hình.

Do đó, theo bà Hương, những nhân tố tác động đến giá BĐS đang càng ngày càng phức tạp hơn. Sau những cơn sốt đất và GĐ hậu khủng hoảng, thị trường địa ốc lại cách tân và phát triển lên một trình độ cao hơn nhưng cũng nhiễu loạn hơn. Nếu nhìn lại 15-20 năm trước, để định giá BĐS chỉ có địa điểm là nhân tố tiên quyết thì ngày nay, khái niệm này đang mở rộng và biến đổi không ngừng.

Hiện nay có rất nhiều bộ tiêu chí tạo nên giá trị nhà đất như: giá trị về địa điểm, giá kỹ thuật tính trên từng m2, giá trị tiện ích, không gian sống, chất lượng thi công, giá trị hạ tầng, giá trị thương hiệu, marketing… Tất cả các tiêu chí này cộng lại tạo nên cơ sở tăng giá tài sản trong hiện tại và định vị tiềm tăng tăng giá trong mai sau.

Trong khi đó, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, trong thời kỳ sốt đất, giá nhà đất tăng vọt không tùy thuộc vào bất cứ quy luật nào.

Có những BĐS nằm ở địa điểm hẻo lánh, không được làm bởi chủ đầu tư danh tiếng, kết nối hạ tầng kém, tiện ích không có hoặc chưa thi công… nhưng nhưng vẫn tăng giá gấp đôi gấp ba. Đó là các bước tích lũy bong bóng giá BĐS.

Tuy nhiên, ông Nghĩa nhận định, khi thị trường địa ốc quay đầu giảm tốc và hạ nhiệt, nhà đầu tư có thể định vị được giá trị tài sản bằng một số phép thử. Đầu tiên là đi tìm giao dịch thực tại với giá đỉnh. Giá được thị trường đón nhận thường là giá thật. Nếu càng có nhiều giá thật được ghi nhận thì vùng giá đỉnh càng đáng tin cậy. Cách kiểm chứng này cũng hé lộ bí mật về thanh khoản của tài sản cao hay thấp và đây là cơ sở khi đưa ra chọn lọc đầu tư.

Giá chưa từng xuất hiện giao dịch (chưa từng được mua bán thành công) nhiều khả năng là ảo hoặc đơn thuần chỉ là giá kỳ vọng, chẳng thể kiểm chứng và không nên dùng nó làm đại diện cho toàn thị trường. Đây là nguyên do tại sao rất nhiều khảo sát chỉ chọn mức giá trung bình làm mốc xem xét để tính toán các phương án đầu tư.

Phép thử kế đến là đi tìm giá trị khai thác. Một tài sản có giá rất cao nhưng không cung cấp giá trị thương mại tương xứng, tức hiệu quả khai thác kinh doanh hoặc cho thuê quá kém là một ví dụ điển hình cho giá ảo. Trên thực tại đã từng xuất hiện trường hợp tài sản giá trị rất cao nhưng khi vận hành khai thác trong một thời gian dài chỉ mang lại dòng tiền bằng một phần tư hoặc một phần năm lãi suất bank.

Ngoài ra, một phép thử khác là đi tìm lý do khiến giá đất tăng nhanh. Nếu các nguyên do tăng giá đều có thật và hợp lý, người mua có thể quan tâm đến chọn lọc đầu tư. Nếu bất hợp lý, cần kiểm chứng nhiều nguồn để tránh sập bẫy giá ảo vì có thể ra chọn lọc sai do nhiễu loạn tin tức.

Blog.webb.vn – Theo Vnexpress

Xem thêm tin tức tại đây Blog Webb.vnBlog Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: